Naar de navigatie

De Stadsboerderij, Rijssen

Een voormalige stadsboerderij uit de vroege zeventiende eeuw in Rijssen heeft een metamorfose ondergaan. Achter de strakke bakstenen voorgevel die in 1963 was geplaatst, bleek een oorspronkelijk eikenhouten ankerbalkgebintenstructuur en kapconstructie schuil te gaan. Deze vakwerkconstructie is door een nieuwe glazen pui ook van buitenaf zichtbaar gemaakt, waarmee de stadsboerderij klaar is gemaakt voor haar nieuwe functie als horecagelegenheid.

Opgave

De eigenaar kocht het pand in 2005, destijds in gebruik als winkel, met als doel het te slopen en er een nieuwe winkel met vier appartementen te bouwen. Na een ingewikkelde gerechtelijke procedure werd met tegenzin een sloopvergunning verleend. Door een financiële regeling wisten de gemeente en de provincie echter de eigenaar op andere gedachten te brengen en zo de stadsboerderij voor de toekomst veilig te stellen. Uitgangspunt was door een maximale transparantie in het gevelbeeld de monumentale waarden te tonen en het gebouw geschikt te maken voor een winkel- of horecafunctie. 

Aanpak

Waardestelling
In het najaar van 2007 heeft Bureau Bouwwerk een bouwhistorische verkenning en waardestelling uitgevoerd. Daaruit kwam naar voren dat de oorspronkelijke, vroeg zeventiende-eeuwse draagstructuur van eikenhouten ankerbalkgebinten, de kapconstructie en ook substantiële delen van de zoldervloer nog vrijwel compleet aanwezig zijn. Door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is nader dendrochronologisch onderzoek verricht: het hout van de kapconstructie is gekapt in 1616, en zal kort daarna in het pand verwerkt zijn. Ooit moeten er in Rijssen veel boerderijen met dergelijke vakwerkconstructies hebben gestaan, maar tegenwoordig is het merendeel verdwenen. De zeldzaamheid, gaafheid en ouderdom maken de constructie van de Grotestraat 27 dan ook van hoge monumentale waarde.
In de oudste opzet waren de wanden van het pand aan de buitenzijde opgevuld met vlechtwerk en leem, getuige de regels en de windschoren in de zijgevels. In de late zeventiende en achttiende eeuw zijn deze vlechtwerkwanden vervangen door baksteen, waarbij delen van het houtskelet bewaard bleven; een ontwikkeling die karakteristiek is voor de bouwgeschiedenis van dit soort boerderijen in Oost-Nederland.

Tot ver in de negentiende eeuw was het in Rijssen en de omliggende dorpen gebruikelijk dat handel, ambachten en het houden van vee met woonfuncties werden gecombineerd in een gebouw. Gewone burgerhuizen, waar alleen werd gewoond, kwamen in deze omgeving zelden voor. Bij de woonhuizen in Rijssen, of stadsboerderijen zoals wij het nu noemen, vormde het voorste deel traditiegetrouw het bedrijfsgedeelte. Een houten voorschot met niendeuren gaf vanaf de straat toegang tot de stallen. De stadsboerderij aan de Grotestraat 27 kreeg in de loop van de negentiende eeuw een afgeknotte klokgevel en rond 1963 werd ook deze gemoderniseerd. De achtergevel met zijn uitkragende houten geveltop is nog aanwezig, al is de beplanking naar oorspronkelijke concept vervangen.
Het achterste deel van het gebouw functioneerde als woonhuis. Van oorsprong is er altijd een achterhuis geweest, hetgeen blijkt uit diverse bouwsporen in de houtconstructie. Alhoewel het huidige achterhuis met een recente verbouwing tot stand is gekomen, is het achterhuis als onderdeel van het historisch concept van het gebouw wel van grote betekenis. 

Nieuw ontwerp
Naar aanleiding van de waardestelling is een nieuw ontwerp gemaakt voor de stadsboerderij. Nadat de monumentencommissie van Het Oversticht een positief advies over het plan had uitgebracht, kon de transformatie beginnen. De waardevolle gebintenstructuur is optimaal in het zicht gebracht door het plaatsen van een open glazen gevel om de bestaande constructie heen. De later aangebouwde voorgevel is gesloopt en heeft plaats gemaakt voor een houten overkragende topgevel, die evenals de moderne niendeur refereert aan de opzet van de oorspronkelijke stadsboerderij. Het achterhuis is afgebroken en in dezelfde vorm weer gebouwd, zodat het concept van woonhuis met achterhuis, representatief voor de gangbare Rijssense bebouwing aan de Grotestraat, behouden blijft.

Financieel overzicht

Download het financieel overzicht

Investering

De verwerving van het slecht onderhouden winkelpand in 2005 kostte drie ton kosten koper. Gedurende de ontwikkeling van de plannen, werd het gebouw tijdelijk verhuurd. Toen besloten werd te restaureren bleek een investering van 700.000 euro nodig en daar kwamen nog eens 200.000 euro verbouwkosten boven op. Dat zorgde voor een totaal van 1,2 miljoen euro aan stichtingskosten, exclusief BTW. Uiteindelijk bleek dat dit bedrag met ca. 100.000 euro werd overschreden, mede veroorzaakt door een aantal duurzaamheidsmaatregelen, zoals extra isolatie, warmtepompen en een warmteterugwininstallatie.

Financiering

Voor het opstellen van een transformatieplan werd in het kader van het stimuleringsprogramma 'Re-animatie Industrieel en Agrarisch Erfgoed Overijssel' twee keer een subsidiebedrag van  15.000 euro ontvangen van de gemeente en de provincie. Het Oversticht trad hierbij op als inhoudelijk adviseur van de provincie.
Voor uitvoering van het restauratieplan is vervolgens door dezelfde overheidspartijen 450.000 euro uitgetrokken. De provincie was bereid een bijdrage te leveren van 275.000 euro, op voorwaarde dat ook de gemeente een substantieel deel financierde. De gemeente besloot vervolgens de overige 175.000 euro aan te vullen. De eigenaar zelf sprak zijn vermogen aan en kon drie ton opbrengen. Voor het resterende bedrag van 450.000 euro werd een lening afgesloten, waarmee de begroting rond was. 


Exploitatie

Voor de verhuur van de 450 vierkante meter vloeroppervlak heeft de eigenaar bewust gekozen voor een huurder die 'in de ruimte past' om ook binnen zoveel mogelijk van het oude zichtbaar te kunnen houden. Met de Stichting Baalderborggroep, een zorgverlener aan jongeren met een beperking, is een geschikte huurder gevonden. Op de begane grond runnen de jongeren onder begeleiding een restaurant en er wordt ook een ijssalon ingericht in een (deels) afgescheiden ruimte, maar wel toegankelijk vanuit het restaurant. Op de verdieping is een kantoorruimte beschikbaar, eventueel voor een aparte huurder.

Succesfactoren

  • De stadsboerderij is volgens meneer J. Brinkers, ambtenaar van de gemeente Rijssen-Holten, een aanwinst voor het centrum van Rijssen. Mede door de restauratie is het een beeldbepalend pand in de Grotestraat, waarbij de historische gegevens samengaan met de moderne uitstraling.
  • Een stuk geschiedenis van Rijssen is zichtbaar gemaakt, waardoor de herbestemming tevens een educatieve rol vervult. Met name de bestemming tot restaurant maakt het mogelijk dat het publiek vrij kan binnenlopen en de oude elementen kan bewonderen.
  • De subsidie die beschikbaar werd gesteld door de overheden, hebben samen met de adviezen van Het Oversticht en van de provincie, de eigenaar over de streep getrokken om de stadsboerderij te behouden in plaats van te slopen. Alhoewel de eigenaar in eerste instantie veel beperkingen en een financieel debacle voorzag, zag hij al snel de meerwaarde in die herbestemming op zou leveren. 
  • Het plan is uitvoerig besproken in en getoetst door diverse instanties. In het voortraject is nauw overleg geweest met de monumentencommissie en de welstandscommissie van Het Oversticht, de gemeente, de provincie en de supervisors van DAAD Architecten. Het ontwerp werd over het algemeen zeer enthousiast ontvangen door alle partijen. Door deze betrokkenheid en samenwerking in het voortraject, waren er later geen problemen bij het goedkeuren van het plan.

Verbeterpunten

  • De startpositie van wat uiteindelijk een prachtig herbestemd pand zou worden, was beroerd. Om te voorkomen dat het pand onder de slopershamer zou komen, moest de gemeente snel handelen, waarop zij besloot het gebouw de status van gemeentelijk monument te geven. Het Oversticht heeft in dit voorbereidende proces een adviserende rol gespeeld.  De eigenaar zag echter zijn plannen in duigen vallen en spande een rechtszaak aan, die hij uiteindelijk won. De procedurefout van de gemeente was geen fijne uitgangspositie voor verdere ontwikkelingen, al zag de eigenaar wel de monumentale waarde van het gebouw in. Gelukkig is na deze moeizame start de rest van het herbestemmingstraject voorspoedig verlopen.
  • Lang is de aard van de huurder(-s) onzeker geweest, wat de keuze in de ruimtelijkheid van het ontwerp lastig maakte. Uiteindelijk heeft deze onzekerheid een positieve uitwerking gekregen door het gebouw zo flexibel te maken dat het voor meerdere functies geschikt is. 


Meer informatie

Contactpersonen