Naar de navigatie

Kloosterkwartier, Sittard

De herontwikkeling van het Kloosterkwartier in Sittard betreft maar liefst 7 rijksmonumenten en heeft een projectomvang van 20.000 m² bruto vloeroppervlakte en ca. 67.000 m³. De herontwikkeling is vlot getrokken door een lokaal bouwbedrijf dat ook als ontwikkelaar optreedt. LAUDY Bouw & Ontwikkeling heeft in het ontwikkelproces nadrukkelijk gestuurd op draagvlak onder de bevolking en regionale binding om goed aan te sluiten bij de marktvraag.

Opgave

In de historische binnenstad van Sittard stonden sinds 1999 twee kloosters leeg. Samen bestonden deze kloosters uit 7 rijksmonumenten. Herbestemming was niet alleen noodzakelijk voor het behoud van de monumenten, maar ook om dit deel van de stad nieuw leven in te blazen. De gemeente Sittard Geleen wilde hier met respect voor het historisch karakter een levendige mix van functies realiseren. Gezien de expertise in restauratie en affiniteit met monumenten vormde de herontwikkeling van het ‘kloosterkwartier’ voor LAUDY Bouw en Ontwikkeling een interessant en uitdagend project. Aan de hand van marktonderzoek naar potentiële bestemmingen en een studie naar de bestaande bebouwing werd een plan ontwikkeld voor luxe appartementen, een hotel, short-stay appartementen, diverse horecavoorzieningen, een ondergrondse parkeergarage en kleinschalige commerciële ruimten.

Aanpak

Toen in 1999 de Fontys hogeschool het Ursulinen en Dominicanenklooster in de binnenstad van Sittard verliet, kwam er een groot oppervlak aan beeldbepalende bebouwing vrij. Op dat moment was de gemeente bezig met fase 1 van de herontwikkeling van de stad om het vestigingsklimaat te verbeteren: Zitterd Revisited en het opwaarderen van de binnenstad. Het kloosterkwartier stond daarbij prominent op de agenda. Bij een eerste uitschrijving van de gemeente die eigenaar was van het complex, toonde in eerste instantie een andere ontwikkelaar interesse. Omdat het hem niet lukte een haalbaar plan te ontwikkelen, heeft in tweede instantie LAUDY het ensemble kunnen aankopen.

Voor de nieuwe eigenaar was het belangrijk om veel regionale partijen bij de ontwikkeling en uitvoering te betrekken. De eigenaar koos niet alleen voor een architect uit de regio, maar ook voor Limburgse onderaannemers, een constructeur en leveranciers. Zelfs de exploitant van het hotel komt uit de buurt. Om deze regionale betrokkenheid vorm te geven, hebben de gemeente en LAUDY de verschillende partijen actief benaderd. Ook zijn verenigingen ingezet die zich inspannen voor het behoud van het cultureel erfgoed en is een klankbordgroep samengesteld met vertegenwoordigers van de lokale samenleving. Om tot oplossingen te komen waar al deze verschillende stakeholders zich in konden vinden, is veelvuldig en vroegtijdig overleg gevoerd.

De klankbordgroep vormde de oren en ogen van de stad. De deelnemers hadden een goed beeld van wat er leefde in de lokale samenleving. Bovendien werd het kloosterkwartier geregeld opengesteld voor het publiek om de grotere groep inwoners van Sittard te bereiken. Op deze momenten werden rondleidingen gegeven en werd de geschiedenis van de kloosters toegelicht. Dergelijke dagen trokken honderden bezoekers. Daarnaast werden de herbestemmingsplannen op locatie gepresenteerd en toegelicht.

Om verder verval tegen te gaan en tijdelijk gebruik mogelijk te maken zijn maatregelen en brandveiligheidsvoorzieningen getroffen. Zo kon de lokale gemeenschap voor festiviteiten gebruik maken van leegstaande ruimten van de kloosters. Ook werd tijdelijke bewoning mogelijk gemaakt. Dankzij de tijdelijke functies en preventieve zorg voor de gebouwen werd het draagvlak voor de plannen vergroot. Ook werd de tijd overbrugd die nodig was om de herbestemming in fases te kunnen uitvoeren.

Ten behoeve van het herbestemmingsproces is uitgebreid historisch onderzoek uitgevoerd. Hierbij werd zoveel informatie verzameld, dat men het zonde vond om daar verder niets mee te doen. Zo is het idee voor een boek ontstaan dat aan werknemers en relaties is gestuurd en in lokale winkels is verkocht.

Tot slot is ook een relatie gelegd tussen het bouwproject en het onderwijs en werd een deel van het werk op locatie uitgevoerd door leerlingen. Door de inzet van leerlingen en leermeesters werd vakmanschap zeker gesteld en aan de volgende generatie overgedragen.

Kortom, samenwerken, overleggen, mensen betrekken en het benutten van mogelijkheden zijn de kenmerken van de aanpak van de herbestemming van het kloosterkwartier.

Ontwerp

Voor de herbestemming heeft LAUDY Bouw en Ontwikkeling voor SatijnPlus Architecten gekozen op basis van eerdere ervaringen. Niet alleen de kennis en kunde van het architectenbureau maar zeker ook de manier van samenwerken was daarvoor van doorslaggevend belang. Voor een project op deze schaal (ca. 20.000 m² bruto vloer oppervlakte en ca. 67.000 m³ inhoud) is dat een belangrijk criterium.

Tijdens de ontwikkelfase werd een complete analyse opgesteld van het ontstaan, de ontwikkeling en vergroeiing van beide kloosters. Daarnaast werd met de knowhow van de projectontwikkelaar, ondersteund met diverse studies en rapportages, inzichtelijk gemaakt welke functies er vanuit de stad gewenst waren. De uitkomsten hiervan waren hotel, short-stay appartementen, restaurants, winkels, appartementen, ondergronds parkeren en het opwaarderen van de openbare infrastructuur. Van daaruit zijn de gewenste ontwikkelingen van de stad afgestemd met de mogelijkheden binnen het ensemble van gebouwen. Door te kijken naar specifieke zaken als bereikbaarheid, situering/omgeving, buitenruimten en daglichttoetreding in combinatie met de monumentale waarde werd duidelijk welke functie het beste in welk bouwdeel kon worden ondergebracht. Dit nam niet weg dat, zoals ook in het verleden was gebeurd, aanpassingen nodig waren om de nieuwe functies te realiseren. Uiteraard wel met respect voor de monumenten.

De herontwikkeling leidde echter ook tot sloop van één bouwdeel om zo andere bouwdelen achter de Basiliek te kunnen ontsluiten. Het bouwdeel uit 1934, dat historisch gezien de minste monumentale waarde vertegenwoordigde, is zodoende opgeofferd om de andere gebouwen te kunnen behouden. Zowel de gemeentelijke monumentencommissie als de Rijksdienst stemden in met de sloop. De rest van het complex is zoveel mogelijk, zowel exterieur als interieur, gehandhaafd.

LAUDY is van mening dat de kwaliteit van herbestemming en de invulling van functies in verhouding moeten staan tot de kwaliteit van het monument. Vanuit deze invalshoek hebben zij bijvoorbeeld gekozen voor slechts 15 appartementen. Van een groter aantal werd bovendien niet verwacht dat er markt voor zou zijn.

Verder zijn er studies verricht naar nieuwe technieken die geïntegreerd konden worden in het ontwerp. Een voorbeeld zijn de installaties voor het koelen en verwarmen van het hotel. Er is niet gekozen voor een traditionele gasgestookte installatie, maar het hotel wordt gekoeld en verwarmd door een installatie op basis van een luchtwarmtepomp die de warmte betrekt van c.q. afgeeft aan de buitenlucht. Hier is voor gekozen omdat dit beduidend energiezuiniger is en wat betreft de beperkte infrastructuur goed inpasbaar is in het bestaande monumentale casco.

Financiering

De aanneemsom voor het kloosterkwartier bedroeg 26 miljoen euro exclusief BTW. Gezien de schaalgrootte van het project was een gefaseerde aanpak gewenst. De eerdere fases moesten geld opbrengen om in de volgende fases te investeren en zo het kapitaalsbeslag voor de eigenaar aanvaardbaar te houden.

Om het geheel financieel realiseerbaar te krijgen werden de nodige restauratiesubsidies en Europese en provinciale projectsubsidies aangevraagd en verkregen. Toen in een later stadium de economische crisis de voortgang van het project bedreigde, zijn hier bovenop nog provinciale crisisgelden verstrekt. Daarmee kon het project weer door, hoewel sommige projectonderdelen pas echt van de grond kunnen komen als er eindgebruikers worden gevonden.

Hoewel een kloppende begroting voor LAUDY een voorwaarde was om aan het project te beginnen, realiseerde de ontwikkelaar zich zeer goed dat dit soort projecten niet ingezet worden om hoog rendement te genereren. De betrokkenheid met de stad en de interesse in het project maakten het het risico waard.

Voor wat betreft een rendabele langetermijnexploitatie werden alle nieuwe bestemmingen ingezet op het hogere marktsegment. Hiervoor werd er duur betaald, maar werd ook de hieraan gerelateerde kwaliteit verkregen.

Leerpunten

De samenwerking met gemeente en andere overheden en het draagvlak in de samenleving van Sittard is een belangrijke positieve factor in het ontwikkelproces gebleken.

Helaas heeft de economische situatie in Nederland ervoor gezorgd dat het project nog niet geheel is afgerond (de eerste 3 fases zijn afgerond, het project bevindt zich in fase 4 van 5). Er wordt gewacht op afnemers, wat door de actuele marktsituatie niet vanzelfsprekend is.

Meer informatie

Contactpersonen

LAUDY Bouw en Ontwikkeling B.V.
Irenelaan 8, 6133 BG Sittard
Postbus 89, 6130 AB Sittard
046 - 451 69 33
www.laudybouw.nl