Naar de navigatie

Strijp S, Eindhoven

De Strijpgebieden zijn decennialang het domein van Philips, maar sinds 2002 staan ze langzaamaan model voor de ambities van Eindhoven op het gebied van wonen, werken en cultuur. Ook Strijp S wordt omgevormd tot een uniek stedelijk gebied.

Opgave

De Strijpgebieden zijn decennialang het domein van de ingenieurs van Philips. Eind jaren negentig besluiten zij het industriegebied aan de rand van de Eindhovense binnenstad af te stoten. Philips trekt zich gefaseerd terug uit het als industrieel erfgoed betitelde gebied, en de gebouwen en terreinen  komen in aanmerking voor een nieuwe bestemming.

De opgave is om de hekken rond het gebied weg te halen en mensen te verleiden de ‘verboden stad’ te bezoeken. Er moet een natuurlijke overgang ontstaan tussen de oude ‘verboden stad’ en de omliggende wijken. Daarnaast biedt dit gebied kansen voor Eindhoven om de cultuursector van de stad uit te breiden, het technologie imago te doorbreken en de kans te vergroten in de strijd om ‘Culturele Hoofdstad 2018’.

Aanpak

In 2001 organiseerde Philips een tender voor de verkoop en herontwikkeling van Strijp S. Het beste plan voor het gebied kwam van VolkerWessels. Om het risico voor VolkerWessels te spreiden en de gemeente een regisserende rol te geven zijn de VolkerWessels en de gemeente Eindhoven samen opgetrokken in de vorm van een PPS, ‘Park Strijp Beheer’ (PSB).

Toen de intentieovereenkomst in 2001 gesloten was, is in 2002 een masterplan opgesteld. In 2004 neemt PSB de gronden over van Philips en wordt het uiteindelijke stedenbouwkundig plan vastgesteld. De gebouwen die tijdelijk nog in gebruik blijven door Philips huren zij terug van de nieuwe eigenaar. Het Plan van Aanpak (PvA) ‘Intensivering van kunst en cultuur op Strijp-S als centrum van Brainport’ volgde in 2007. In 2008 is het bestemmingsplan vastgesteld.

De eerste opgave was hergebruik van het voormalige NatLab-complex. De oplevering staat gepland voor september ’13. Woningcorporatie Woonbedrijf had de primeur wat betreft woningbouw, zij heeft als eerste woningen gebouwd op Strijp S (start bouw: 2010). De eerste bewoners zijn eind 2012 gearriveerd. Het Ketelhuis en De Machinekamer (zie Ontwerp), ook in 2012 opgeleverd, zijn getransformeerd tot horecagelegenheid.

In 2002 was de planning voor Strijp S nog om in 2020 in een “grote beweging” klaar te zijn, maar inmiddels is de ontwikkeling aangepast. De stedenbouwkundige eenheden zijn opgeknipt waardoor beter kan worden aangesloten op de marktvraag. Wat betreft het kantorencluster is er gekozen om de bestaande panden tijdelijk te verhuren. Voor de kantoren is geen vraag waardoor het programma lastig te realiseren is.

Ontwerp

Hoofdvorm

Het stedenbouwkundig plan van Strijp S is onderverdeeld in drie delen: de Spoorzone, de Kastanjevelden en de Driehoek. Spoorzone is het deelgebied waar voornamelijk wordt gewerkt. Het meest opvallende gebouw is het Klokgebouw. In de Kastanjevelden wordt grotendeels gewoond, behalve in het voormalige NatLab. Nog in 2013 zal het door de gemeente getransformeerde natuurkundig Laboratorium worden opgeleverd en gaan dienen als Media-Lab, art-filmhouse en theaterzaal. Het hart van Strijp S is de Driehoek, dit deelgebied neemt woningcorporatie Trudo grotendeels voor haar rekening. In dit gebied bevinden zich de meeste monumenten. Middenin het gebied staat de Hoge Rug, vier gebouwen op een rij. Daaromheen zijn voormalige werkplaatsen, magazijnen, machinekamers, een ketelhuis en pomp- en filtergebouwen gesitueerd.

Gebouwen (een selectie)

Klokgebouw
De rijksmonumentale fabriek is het eerste pand dat vrijgekomen is in Strijp S en in 2010 is de transformatie tot ateliers voor de creatieve industrie, een poppodium en evenementenhallen opgeleverd. Het gebouw, dat de gemeente Eindhoven kocht in 2006, heeft de rol van culturele vesting in Strijp S. Zie voor meer informatie: ‘Creatieve fabrieken’.

SWA (Glasgebouw)
In het Philipsgebouw SWA, ook wel Glasgebouw genoemd, werden de allereerste gloeilampen gefabriceerd. Het Glasgebouw zal nog gerenoveerd worden maar is tijdelijk in gebruik genomen als bedrijfsverzamelgebouw. In 2008 is de tijdelijke verhuur van start gegaan en in 2009 waren de acht etages van het Glasgebouw tot en met de laatste meter verhuurd. Zie voor meer informatie ‘Glasgebouw’.

SK, SAN, SBP en SDM
De drie radiofabrieken op Strijp S zijn vanwege hun indrukwekkende bouwmassa bekend als de Hoge Rug. Voor elke productiefase was er een gebouw, met op de kop het Veemgebouw, waarin de geproduceerde radio’s werden opgeslagen. SK (nu Apparatenfabriek) biedt huisvesting aan kleine bedrijven. In SAN en SBP (omgedoopt tot ‘Anton en Gerard’) zijn 240 huurwoningen gerealiseerd. Een museum, horeca, galeries en bijzondere winkeltjes vinden ruimte op de begane grond. In het Veemgebouw (Philipsgebouw SDM) zullen binnenkort geen radio’s, maar auto’s worden opgeslagen. Onderin het gebouw komt een zogenaamde food hall, daarboven een parkeergarage. Bovenop het Veemgebouw worden drie nieuwe woonlagen geplaatst. Zie voor meer informatie: ‘Transformatie op Strijp S’.

De Machinekamer 
Ooit hield de machinekamer de fabrieken op Strijp S in beweging, in 2012 is het getransformeerd tot restaurant en commerciële ruimte. De eerste verdieping is in gebruik genomen door Restaurant Radio Royaal en op de begane grond zijn de ruimten ingevuld door drie verschillende modemerken. Zie voor meer informatie: ‘Radio Royaal’ en ‘De Machinekamer’.

Programma

Stads- en atelierwoningen, bedrijfsruimtes, atelierruimtes, winkels, horeca, theater.

Financiering

In de samenwerkingsovereenkomst (SOK) is de financiële verhouding tussen de gemeente en Strijp S Ontwikkeling BV, een dochteronderneming van VolkerWessels, vastgelegd.

Trudo onderscheidt zich met de laagste huren en financiert de ontwikkelingen in de Driehoek vooral uit woningverkoop. De formule Slimmer Kopen, een kopen-met-korting product, heeft Trudo ontwikkeld en daarmee in de afgelopen tien jaar 200 miljoen euro opgehaald. Maar de tegenwind die corporaties krijgen door de heffingen en de nieuwe spelregels voor de besteding van inkomsten uit woningverkoop, heeft zijn effecten. De woningcorporatie gaat daar mee om door af te slanken in projecten en personeel, en gaat op zoek naar alternatieve geldstromen.

Succesfactoren

In Eindhoven heeft men volgens de jury van de Gulden Feniks ‘opnieuw het licht gezien’. Want ondanks de economische crisis gaat de transformatie van het voormalige Philips-terrein tot de innovatieve en creatieve wijk Strijp-S gestaag door. De crux zit hem in de goede, integrale samenwerking tussen de gemeente en de commerciële marktpartijen, met als resultaat een flexibel bestemmingsplan (bron: Jaarboek Gulden Feniks 2013).

De blauwdrukplanning heeft plaatsgemaakt voor een meer organische aanpak. Een aantal concrete projecten zijn ‘on hold’ gezet maar er wordt meer en meer ingezet op vormen van tijdelijk gebruik en  tijdelijke activiteiten. De Crisis- en herstelwet maakt het mogelijk om een deel van de gebouwen die nog getransformeerd of gesloopt moeten worden te verhuren. De ontwikkeling van Strijp S is een goed voorbeeld van een project waarin het oorspronkelijke aanbodgerichte ontwikkelen vervangen is door organische ontwikkeling. Daarbij wordt volop ingezet op place-making en branding van het gebied o.a. door de organisatie van manifestaties als STRP (cultuur en technologie) en de Dutch Design Week.

Het succes wordt ook bepaald door het feit dat Trudo, als corporatie, in kan zetten op langere terugverdientermijnen. Daardoor is het mogelijk om via tijdelijke verhuur, tegen lage prijzen te werken aan waardeontwikkeling op de langere termijn.

Valkuilen

De invloed van de crisis laat zich gelden. Het tempo van de gebiedsontwikkeling is verlaagd. 

Het realiseren van kleinere woningen dan gepland was, maakt de behoefte aan parkeerplaatsen groter. Daarnaast bestaat er al een parkeerplaatsenprobleem door de hoge kosten van het ondergronds parkeren, en wordt het probleem alleen maar groter.

Meer informatie

  • De transformatie van Strijp-S is winnaar van de Gulden Feniks 2013 in de categorie Gebiedstransformatie. Meer informatie over de inzending op guldenfeniks.nl.
  • De officiële website van Strijp-S.
  • Artikel: ‘Strijp S blijft bouwen’, door Ronald de Blauw, in PRIO Katern PropertyNL (24 juni 2011)

Dit project is een inzending van De Gulden Feniks, de enige prijs die zich exclusief richt op het hergebruik van de bestaande gebouwde voorraad. De onafhankelijke stichting Nationaal Renovatie Platform (NRP) looft deze prestigieuze prijs ieder jaar uit voor de beste renovatie- en transformatieprojecten van Nederland. De Gulden Feniks wordt uitgereikt in de categorieën Renovatie, Transformatie en Gebiedstransformatie. Kijk voor meer informatie op www.guldenfeniks.nl en www.nrplaform.nl.