Naar de navigatie

Watertoren, Bussum

In april 2010 is het meest duurzame kantoorgebouw van Nederland opgeleverd: de watertoren in Bussum. Het project omvat de renovatie van de oude watertoren uit 1897 en daaraan gekoppeld een nieuw kantoorgebouw van in totaal 3500 m2. Dit initiatief werd in 2004 genomen door Michiel Haas van het Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie (NIBE) en Bob Custers van VOCUS architecten bna. Samen vormen zij het Bussums Watertoren Collectief.

Historische mijlpalen

  • 1888 Bussumse burgers dringen aan bij het gemeentebestuur om een waterbedrijf te stichten
  • 1897 Watertoren van Bussum wordt opgeleverd door ingenieur Halbertsma. Daarmee is het Bussumsche Waterleiding Maatschappij operationeel
  • 1967 Verbouwing watertoren in verband met verval van het bovenste deel van de watertoren
  • 1982 Overname watertoren door Waterleidingmaatschappij Noord-Holland
  • 1990 Beëindiging activiteiten1996 Via openbare inschrijving verkocht aan Michiel Haas
  • 2004 Start Bussums Watertoren Collectief bestaande uit Michiel Haas (Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie) en Bob Custers (VOCUS architecten Bussum)
  • 2008 Afgifte bouwvergunning voor kantoor
  • 2010 Oplevering 'Duurzaamste kantoorgebouw van Nederland'

Opgave

De Bussumse watertoren, onderdeel van een pompstation en waterwingebied, doet dienst van 1898 tot 1990. Net als de meeste andere watertorens verliest ook 'de Bussumse' zijn functie voor drinkwaterdistributie. Steeds vaker worden hier pompsystemen voor ingezet. PWN Waterleidingbedrijf Noord-Holland verkoopt de toren, die het in 1982 had overgenomen, in 1997 via openbare inschrijving aan Michiel Haas. Deze 'particulier', als professor verbonden aan het Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie (NIBE), heeft plannen voor een duurzaam wonen project.

Aanpak

De plannen van Michiel Haas kwamen niet van de grond. Bob Custers, van architectenbureau VOCUS, en Haas starten in 2004 samen het Bussums Watertoren Collectief. Het doel is duurzame renovatie en herbestemming van de toren. Voor eigen rekening en risico maken ze een plan en gaan dit ontwikkelen. Hun visie is dat voor succesvolle herbestemming een binding tussen zowel de ontwikkelaar en het gebouw en de gebruiker en het gebouw noodzakelijk is. Ze zien de oorzaak van leegstand vooral in de afstand tussen gebouwen en gebruikers. De cultuur is immers lange tijd geweest: de ontwikkelaar en investeerders zorgen dat een gebouw er komt dat vervolgens voor een periode van bijvoorbeeld tien wordt verhuurd. Daarna gaat het in de verkoop. Haas en Custers vinden de beste herbestemming eentje op maat voor een eindgebruiker met specifieke wensen.

Aangezien renoveren van de watertoren kostbaar is, zal een bij te bouwen kantoor de kostendrager zijn. De vergunningaanvraag voor de verbouw van de watertoren en aansluitende nieuwbouw van een kantoor wordt in 2006 goedgekeurd door de gemeente Bussum. In de periode 2004-2007 is er getekend, gerekend, met mensen gesproken. Als in maart 2009 uiteindelijk de financiering rond is, start de bouw. In april 2010 is de oplevering en in mei trekken de eerste huurders in het complex.

Ontwerp

De watertoren en het nieuwe paviljoen hebben een glasachtig architectonisch ontwerp. Het idee is dat je de reflectie van de bomen (kantoor) en de lucht (toren) kunt zien. Bovendien kun je overal goed naar buiten kijken. Kenmerkend aan het ontwerp is de verdeling in smalle en brede glasvlakken. Deze zijn te lezen als verwijzing naar jet lijnenspel van de omringende bomen. Aluminium stijlen met schermen zijn dominant in het gevelbeeld. Er is gekozen voor verticale lijnen om de toren langer te laten lijken, mede vanwege de mogelijke optische onbalans doordat de nieuwe kop breder is dan die van het origineel.

In de toren van 1897 zaten halfronde stalen binten. Naar analogie hiervan is de kroonlijst ook halfrond gemaakt, als dienblad voor de nieuwe kop. De omloop is een panorama waardoor je naar buiten kunt kijken. De windmolen bovenop zit in het hart van de vlaggenmast.

Het paviljoen of bijgebouw staat op pootjes, de parkeerlaag hieronder staat los van de bovenbouw. Het is zwevende glazen doos.

Het duurzame hart van het complex staat in het bijgebouw, onzichtbaar vanaf de straat. Het filtersysteem is op het dak weggewerkt. Vanwege het zicht vanuit de toren op dit bijgebouw is het dak hiervan vergroend. Een imker heeft twee bijenkasten op het dak geplaatst ('40.000 extra werknemers').

Horlogeknopje
Tot 1967 was de watertoren 35 meter hoog. Door roestvorming en ander verval restte niets anders dan grondige renovatie. Hierbij moest men het bovenste deel van de toren, waarin het reservoir (van 200 m3) zat, slopen. Na deze renovatie was de toren 5 meter geslonken. Bovendien heeft vanaf dat moment het gebouw een geribbelde metalen kraag om het reservoir. Dit inspireerde Kees van Kooten en Wim de Bie tot de benoeming van de watertoren als het horlogeknopje van Nederland.

Financiering

De eerste financieringsgesprekken zijn met Triodos Real Estate in 2008 om samen op te trekken in engineering, ontwikkeling en bouw. Een breekpunt was een discussie over de m2-prijs die het project kon opbrengen. Triodos zat veel te laag volgens de eigenaren (180 €/m2 vs. 140 €/m2). Na vijf jaar werken aan duurzaamheid, het creëren van draagvlak, gesprekken met de gemeente en welstandcommissie, liep het financieel vast. Het was 2008, het jaar van de val van Lehman Brothers, en meerdere banken haken af. Haas en Custers stoppen met het zoeken naar medefinanciers en besluiten zelf de bouw te financieren en gaan op zoek naar een huurder die de projectvisie geheel onderschrijft. De infoavonden worden opgevoerd en er zijn vele enthousiaste reacties van potentiële huurders.

In de loop van 2008 wil Meeuwsen Ten Hoopen Belastingadviseurs en Registeraccountants het gehele gebouw kopen (als eindbelegger). Op dat moment is 6 miljoen euro nodig voor de bouwfinanciering. De totale projectkosten zijn geraamd op 10 miljoen euro. Haas en Custers hadden al op eigen kracht 1,5 miljoen geïnvesteerd. Rabobank Noord Gooiland (ondersteund door de FGH Bank) wil in deze fase wel instappen, maar pas als er een extra garantie is van de aannemer. Die bestaat uit een bouwteam van drie partijen: Terberg Systeemintegratie (installateur), Hercuton Bouw (aannemers van kantoor) en Belmer Bouw. IMd Raadgevende Ingenieurs is als constructeur bij het project betrokken. In maart 2009 is de financiering rond.

Duurzaamheid

Het project watertoren Bussum claimt de titel 'meest duurzame kantoorgebouw van Nederland'. Het bewijs hiervoor vormt de Milieu-Index-Gebouw (MIG) van 1028. Hoe hoger de MIG-score hoe minder milieubelastend een gebouw is, aldus het ministerie van VROM. De hoogste MIG-score stond op naam van het kantoor van Rijkswaterstaat in Terneuzen (323). Goede tweede was het kantoor van het Wereld Natuurfonds in Zeist (MIG-score 269). Niet vreemd dat de watertoren hoge MIG-ogen gooit, want duurzaamheid zit het gebouw in de genen. Uiteenlopende beproefde technieken zijn ingezet, waaronder warmte-koude opslag (wko), warmtepompen (wp), warmtekrachtkoppeling (bio-wkk, o.a. plantaardige afvalolie), windenergie, PV-cellen, zuivering afvalwater met helofytenfilter. Het gebouw heeft geen gasaansluiting.

Bouwproces

Bij de herbestemming is gekozen om oud en nieuw 'puur' naast elkaar te zetten. Er is voorzichtig omgegaan met de historische elementen. De binnenzijde van de toren was in slechte staat: wit afgebladderde schilfers, los zittende trappen en veel roest. Het oude metselwerk is weer zichtbaar gemaakt. Ook de oude raamposities bleken aan de binnenzijde te herleiden. Door de in 1967 gemetselde 2e schil aan de buitenzijde van de watertoren waren de oude ramen niet meer zichtbaar. Door vanaf binnenzijde gaten te zagen in het metselwerk is het oude beeld deels hersteld.

De nieuw ingebouwde binnenkant staat geheel los van de oude schil om vermenging te voorkomen. De lifttoren, met daaraan bevestigd de betonnen vloeren en trappen, is dragend zonder dat deze gekoppeld is aan het oude metselwerk. De sluis vormt een verbindingsstuk tussen de toren en het kantoorgebouw, hiervoor is een opening gemaakt in de toren.

In het bouwproces werd zoveel mogelijk geprefabriceerd. Er is aandacht besteed aan industrieel, flexibel en demontabel bouwen, als onderdeel van het duurzaamheidsconcept. Op 14 november 2009 werd de kop in één beweging op de romp gehesen.

Huidig gebruik

De eigenaar van de watertoren en het aangrenzende kantoor, Meeuwsen Ten Hoopen Registeraccountants en Belastingadviseurs, is hier gehuisvest. Huurders van het complex zijn o.a. Vocus Architecten bna, het Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie en de bedrijven Trivento en Assetgrip. De locatie is zeer gewild, er is zelfs een wachtlijst voor huurders. In totaal telt het kantoorgebouw 3500m2 gebruiksoppervlakte. De watertoren is ingericht met gemeenschappelijke vergaderruimtes. Zo zit elke huurder zogezegd ook in de toren. Dit is belangrijk voor het gevoel van verbondenheid met het gehele project. En dat strookt met het basisprincipe van de herbestemmingsfilosofie van de initiatiefnemers: gebruikers moeten binding hebben met het gebouw.

Leerpunten

Het project heeft een vijftal prijzen gewonnen en na oplevering is er veel media-aandacht geweest. Al met al een groot succes. Dit is mede te danken aan het commitment van de initiatiefnemers en de betrokken partijen. De vele gesprekken met de gemeente Bussum en voorlichtingsavonden hebben het benodigde draagvlak gecreëerd. Verder moet je projecten niet kapot rekenen, aldus Custers. Volgens hem willen banken te veel verdienen. Verder moet je zoeken naar nieuwe samenwerkingsvormen omdat de traditionele adviseurs en ontwikkelaars een steeds kleinere rol spelen. De rol van ontwikkelaar en gebruiker staat in een nieuw daglicht, waarbij de eindgebruiker centraal moet staan.

Het project ging een half jaar door een kritieke fase toen een van de aannemers surseance van betaling aanvroeg en onderaannemers al een tijdje niet betaald bleek te hebben. Deze claimden retentierecht en vervolgens was 24-uurs bouwplaatsbeveiliging nodig. Na diverse onderhandelingen met de onderaannemers in het project alsnog voltooid.

Meer informatie